giovedì 20 novembre 2008

Homework Lesson 14

Homework Lesson 14

From ILE text book:

pp. 134-136 Introduction to property law ex. 1-4
pp. 137-138 Practice areas ex. 11-13

Language notes:

I termini "freehold" e “leasehold” sono entrambi termini di matrice feudale.

Il primo possiamo renderlo con “proprietà fondiaria assoluta/libera” Chi acquista una “freehold” proprietà diventa “freeholder” e acquisisce il massimo dei poteri possibili su quell’immobile e senza alcun limite di tempo;

Rientrano in questo istituto:

Fee simple = diritto assoluto sulla proprietà
fee tail = Il beneficiario ha un diritto limitato in quanto non può vendere il bene ma solo tramandarlo ai suoi eredi
life estate = il bene è di proprietà del beneficiario solo per la durata della sua vita


Leasehold, pur traducendosi con proprietà in affitto, si riferisce alla locazione del suolo. Il termine fa riferimento ad un rapporto giuridico in base al quale un soggetto detto lessor conferisce al lessee un diritto esclusivo di proprietà sull’immobile per un periodo di tempo determinato, di solito per una consideration detta ground rent .
Deve essere sottolineato che il lease si differenzia profondamente dalla locazione così come intesa nei sistemi civilistici, soprattutto per il fatto che il titolare del lease è titolare di un diritto di natura reale sull’immobile, dove invece il locatario dei sistemi di civil law può vantare soltanto un diritto di credito nei confronti del locatore. Quando si acquista una proprietà con leasehold bisogna prestare attenzione alle covenants, ossia le obbligazioni alle quali il lessee è tenuto ad osservare, la cui presenza rappresenta una delle particolarità più difficile da accettare per chi è abituato al sistema civilistico.

Statute of frauds
The statute of frauds refers to the requirement that certain kinds of contracts be made in writing and signed.
Traditionally, the statute of frauds requires a writing signed by the party against whom enforcement is sought in the following circumstances:
Contracts in consideration of marriage.
Contracts which cannot be performed within one year.
Contracts for the transfer of an interest in land.
Contracts by the executor of a will to pay a debt of the estate with their own money.
Contracts for the sale of goods above a certain value.
Contracts in which one party becomes a surety (acts as guarantor) for another party's debt or other obligation.
Law students often remember these circumstances by the mnemonic "MYLEGS" (marriage, year, land, executor, goods, surety).
It is important to note that in the United States, each State; in Canada, each province; and in Australia each State has its own variation on the statute of frauds, which may differ significantly from the traditional list.
The term statute of frauds comes from an English statutory law (29 Car. II c. 3) passed in 1677 and more properly called the Statute of Frauds and Perjuries. [1] Many common law jurisdictions have such a statute (i.e., statutory law) or provision in a statute, while a number of civil law jurisdictions have similar requirements in their civil codes

2 commenti:

Marco Basile ha detto...

Sono Marco Basile (matricola 463314); ecco la traduzione del brano di pag. 138 dell'ILE text book:

Settore della pratica

La ditta legale di Johnson, Fabian, e Brugger fu fondata nel 1983. La nostra squadra di avvocati è specializzata nel trattamento di casi che riguardano le Risorse Naturali, il diritto dei Beni e delle Proprietà Reali ed ha clienti rappresentati per questioni che concernono le autorità nazionali e locali e le organizzazioni.

La nostra ditta ha trattato un vasto numero di questioni di risorse naturali, includendo le specie in pericolo (di estinzione), la silvicoltura/il legname, i pascoli, l'irrigazione, i reclami dell'industria mineraria, olio e gas, acqua, e selvaggina.
Noi abbiamo assistito clienti in varie questioni di proprietà, includendo terreni federali, pubblici, statali e privati, posti di comunicazione, condanne, servitù, scambi di terreno, controversie riguardanti la delimitazione della proprietà, controversie di proprietà e diritti di passaggio.

Inoltre, i nostri avvocati hanno trattato un vasto gruppo di casi di proprietà reali, includendo servitù commerciali, residenziali, agricole e di conservazione.

E' dovuta a noi la capacità di occuparci di risorse naturali e beni, la nostra ditta può fornire un avvocato specializzato per tutte le questioni ambientali e di risorse naturali afferenti le nostre proprietà.

simo ha detto...

Sono Simona Airò (matricola 178031) ho trovato questo documento sul sito www.guidauk.com.

Modalità di acquisto e locazione della proprietà immobiliare ad uso commerciale

Siriana Baldini, Responsabile Gruppo Italiano Field Fisher Waterhouse LLP

Due sono i modi in cui una società italiana può entrare in possesso di un immobile in Inghilterra e Galles: tramite l'acquisto o la locazione di immobile.

Locazione di immobile ("Leasing")

La maggior parte delle aziende prendono in locazione l'immobile che occupano per periodi che variano dai 3 ai 35 anni; sono relativamente pochi gli immobili adibiti ad uso commerciale occupati dai proprietari (“Landlord”). È prassi che gli immobili adibiti a uso commerciale vengano dati in locazione per periodi relativamente lunghi e in base a termini e condizioni che trasferiscono tutti i rischi inerenti alla proprietà al locatario.

Disposizioni principali dei contratti di locazione

Quando si opta per la locazione di un immobile per un dato tempo, sarà necessario analizzare attentamente i termini del contratto di locazione. I contratti di locazione di immobili commerciali sono spesso costituiti da documenti voluminosi che contengono disposizioni complicate. Di seguito vi sono elencate alcune delle disposizioni più importanti:

• Revisione del canone di locazione

A meno che non si tratti di un breve periodo di tempo (di 3 anni o inferiore), la locazione di un immobile a uso commerciale di norma conterrà una clausola di revisione del canone di locazione che prevede esclusivamente aumenti periodici del canone di locazione durante il periodo di locazione al fine di adeguarsi all'inflazione e all'aumento dei prezzi.

• Periodo di locazione

I contratti di locazione indicano sempre la durata ed il locatore dovrà garantire il pacifico godimento della proprietà data in locazione durante la locazione.

• Obblighi di riparazione

Tali obblighi stabiliscono chi dovrà eseguire durante la locazione tutte le riparazioni necessarie per il mantenimento dell'immobile comprese le riparazioni di piccola manutenzione.

• Sub-locazione o cessione della locazione

Di norma un contratto di locazione non prevede la facoltà di cedere il contratto o di sub-locare l'immobile.

• Limitazioni all'utilizzo dei locali

Un contratto di locazione solitamente indicherà qual' è l' uso autorizzato della proprietà.

• Garanzie

Qualora la società italiana non abbia un certo volume di affari nel Regno Unito il locatore potrebbe richiedere la fideiussione di una società di diritto inglese che svolge attività analoghe o un corrispettivo in danaro come deposito o una garanzia bancaria nell'eventualità che la società non corrisponda il canone alla scadenza.

• Rinnovo

In alcuni casi i locatari di immobili adibiti ad uso commerciale ricevono il diritto di rinnovo ai sensi della legge Landlord and Tenant Act del 1954 (la “Legge”), cosicché alla scadenza del contratto di locazione un locatario commerciale avrà diritto al conferimento di un ulteriore contratto di locazione al canone di locazione di mercato corrente, a meno che il locatore non sia in grado di opporsi al rinnovo in base a una delle motivazioni indicate nella normativa. Le parti possono tuttavia concordare che la normativa non si applichi. Qualora venga respinto il diritto di rinnovo quando il contratto di locazione rientri nella tutela della Legge, al locatario potrà essere dovuto risarcimento danni. In alcuni contratti di locazione le disposizioni su diritto di proprietà e risarcimento danni potranno essere escluse su accordo tra le parti.

Acquisto dell’immobile

Non occorrono autorizzazioni per l'acquisto di immobili nel Regno Unito.

Di norma ad una società estera si richiede di dimostrare che i suoi documenti di costituzione le conferiscono il potere di acquisire o di disporre dell'immobile e presentare una perizia legale straniera che attesti la possibilità di tale azione.

Procedure per l’acquisto di immobili (Freehold / Leasehold)

Si noti che il termine acquisto del freehold riassume nel titolare il massimo dei poteri possibili su un immobile nel sistema della common law. Si tratta di un acquisto che, quanto al suo contenuto economico, si avvicina di piú ed equivale in sostanza alla proprietà piena e assoluta di immobili qual'é intesa nell'ordinamento italiano. L'acquisto del leashold, invece, costituisce un diritto inferiore al freehold ed é stabilito per una durata determinata che può anche essere di tremila anni.

• Trattativa

Le trattative si svolgono inizialmente fra l'acquirente e l'agente immobiliare che agisce in nome e per conto del venditore (dietro corrispettivo calcolato come percentuale del prezzo di vendita) e poi fra i legali delle parti. Laddove l'acquirente conferisca mandato all'agente immobiliare per la ricerca della proprietà, questo costo si aggiunge alle spese legali e alle spese fisse per completare l'acquisto.

• Perizie

Una volta identificato l'immobile e una volta che sia stata accettata l'offerta, é consigliabile che l'acquirente conferisca mandato ad un perito affinché esegua un rilevamento strutturale integrale della proprietà prima di impegnarsi ad acquistarla. I periti ispezioneranno le condizioni fisiche dell'edificio e stimeranno il valore di mercato degli immobili. Esistono perizie più o meno approfondite e con costi diversi a seconda del tipo di immobile di cui si tratta.

• Ricerche e richieste

Il legale dell'acquirente condurrà ricerche per garantire che l'immobile non sia soggetto a vincoli onerosi o a diritti di terzi e che il venditore abbia titolo per effettuare il trasferimento dell'immobile. Il legale dell'acquirente esaminerà i documenti di vendita e formulerà una serie di richieste di informazioni relativamente ai confini, spese di condominio, piani regolatori, tasse e imposte locali.

Una volta che l'acquirente é soddisfatto dell'esito di queste indagini questa fase si chiude e le parti possono procedere alla fase successiva della transazione, che segna il momento in cui le parti si vincolano legalmente.

• Scambio di contratti (“Exchange of Contracts”)

Ai sensi del diritto inglese un accordo orale per l'acquisto o la vendita dell'immobile non è vincolante. Un contratto valido è rappresentato esclusivamente da un documento in forma scritta che ottempera a determinate formalità... In questa fase, di norma, verrà versato al venditore il 10% del valore complessivo del prezzo di acquisto dell'immobile. Fino al momento dello scambio di contratti ciascuna delle parti ha la facoltà di ritirarsi o di richiedere un aumento o una diminuzione del prezzo senza che la controparte abbia diritto alcuno a rivalsa.

• Perfezionamento della compravendita (“Completion”)

La fase finale dell'operazione prende il nome di “perfezionamento”. Al perfezionamento, il saldo del prezzo di acquisto viene versato e la proprietà (leasehold o freehold a seconda dei casi ma molto più spesso di freehold) passa all'acquirente.

• Formalità post-perfezionamento (“Post-Completion”)

In seguito al perfezionamento della vendita, i legali completeranno alcune ulteriori formalità, tra cui il pagamento della nuova imposta di registro in vigore dal 1° dicembre 2003, Stamp Duty Land tax e l' iscrizione presso l'Ufficio del Catasto di Sua Maestà.

Spese catastali e Stamp Duty Land Tax

• Acquisti

L'imposta Stamp Duty Land Tax (“SDLT”) viene versata dall'acquirente per qualsiasi acquisto di terreno/immobile in cui il prezzo corrisposto sia superiore alle 60.000 sterline, calcolata come percentuale del prezzo di acquisto crescente per scaglioni: dell'1% se il prezzo di acquisto è di 60.000-250.000 sterline; del 3% se il prezzo di acquisto è di 250.000–500.000 sterline e del 4% se il prezzo di acquisto supera le 500.000 sterline. Qualora sia da versare IVA sul prezzo di acquisto di un immobile adibito ad uso commerciale l'imposta Stamp Duty Land Tax sarà valutata in riferimento al prezzo più IVA esigibile.

• Locazioni (“Leaseholds”)

In caso di locazione di terreno/immobile l'imposta SDLT va corrisposta dal locatario. La SDLT è valutata in riferimento al valore attuale netto del canone complessivo da versarsi in base al contratto di locazione più IVA a una percentuale del 1% del valore attuale netto. Non sarà necessario versare la SDLT qualora il valore attuale netto del reddito immobiliare non superi le 150.000 sterline. In pratica, laddove ad un locatario sia garantito il lungo termine ad un canone di locazione maggiore, che a propria volta genera un elevato valore attuale netto di reddito immobiliare, sarà richiesto il pagamento di una somma a mezzo della SDLT, e si consiglia di consultare i propri avvocati in merito ai probabili costi prima di definire le condizioni dell'operazione proposta per capire se è possibile risparmiare modificando il tipo di operazione.

• Trascrizione

Qualsiasi compravendita immobiliare dovrá essere trascritta presso l'Ufficio del Catasto di Sua Maestà (“HM Land Registry”) entro 30 giorni dal completamento dall'acquisto.

Qualsiasi contratto di locazione della durata di 7 anni o superiore dovrà essere trascritto presso l'Ufficio del Catasto di Sua Maestà.

Le imposte (”Land Registry Fees”) sono da versarsi all'Ufficio del Catasto di Sua Maestà a scaglioni a seconda del prezzo e/o del canone di locazione corrisposto. Gli scaglioni partono da 40 sterline a 750 sterline.