pp. 72-73 ex 1-3
Instruments and people in real property law
- lease
- licence
- deed
- tenant
- landlord
- heir
- grantor
- grantee
- licencee
Language use: Forming adjectives with negative prefixes pag. 74 ex 5,6
Reading 2: Real Property investment law ex 7, 9
Language notes:
I termini "freehold" e “leasehold” sono entrambi termini di matrice feudale.
Il primo possiamo renderlo con “proprietà fondiaria assoluta/libera” Chi acquista una “freehold” proprietà diventa “freeholder” e acquisisce il massimo dei poteri possibili su quell’immobile e senza alcun limite di tempo;
Rientrano in questo istituto:
• Fee simple = diritto assoluto sulla proprietà
• fee tail = Il beneficiario ha un diritto limitato in quanto non può vendere il bene ma solo tramandarlo ai suoi eredi; la proprietà ha un vincolo inalienabile
• life estate = il bene è di proprietà del beneficiario solo per la durata della sua vita
• Estate pur (pour) autre vie = simile al life estate ma il bene è di proprietà del beneficiario per la durata della vita di una terza persona. For example, if Bob is given use of the family house for as long as his mother lives, he has possession of the house pur autre vie
Leasehold, pur traducendosi con proprietà in affitto, si riferisce alla locazione del suolo. Il termine fa riferimento ad un rapporto giuridico in base al quale un soggetto detto lessor(locatore) conferisce al lessee(locatario) un diritto esclusivo di proprietà sull’immobile per un periodo di tempo determinato, di solito per una consideration detta ground rent . Deve essere sottolineato che il lease si differenzia profondamente dalla locazione così come intesa nei sistemi civilistici, soprattutto per il fatto che il titolare del lease è titolare di un diritto di natura reale sull’immobile, dove invece il locatario dei sistemi di civil law può vantare soltanto un diritto di credito nei confronti del locatore. Quando si acquista una proprietà con leasehold bisogna prestare attenzione alle covenants, ossia le obbligazioni alle quali il lessee è tenuto ad osservare, la cui presenza rappresenta una delle particolarità più difficile da accettare per chi è abituato al sistema civilistico.
Act of conveyance: (atto di cessione) transfer of title in land from one person to another
Goods and chattels: beni ed effetti
title interest: diritto nel titolo, interest in the real property
Lease/let/rent vb. They are used interchangeably – More common:
To lease/let property to somebody and rent property from somebody
Lease= n. the agreement
Rent= n. the money to be paid
inheritable = passed on to heirs
Articolo: pros & cons of leasehold
Statute of frauds
The statute of frauds del 1677 fu la prima legge nel sistema inglese a prevedere la forma scritta ad probationem, ossia la possibilità di far valere in giudizio un contratto che è e rimane valido di per sé. Successivamente il Law of Property Act 1925 ritenne obbligatoria la forma scritta ad probationem solo per i contratti aventi per oggetto la proprietà o altri diritti reali su beni terrieri e il Law Reform (Enforcement of Contracts) Act 1954 stabilì che detta forma fosse da ritenersi necessaria per i contratti di garanzia.[read more..]
Traditionally, the statute of frauds requires a writing signed by the party against whom enforcement is sought in the following circumstances:
• Contracts in consideration of marriage.
• Contracts which cannot be performed within one year.
• Contracts for the transfer of an interest in land. Contracts by the executor of a will to pay a debt of the estate with their own money.
• Contracts for the sale of goods above a certain value.
• Contracts in which one party becomes a surety (garanzia acts as guarantor) for another party's debt or other obligation.
Law students often remember these circumstances by the mnemonic "MYLEGS" (marriage, year, land, executor, goods, surety). It is important to note that in the United States, each State; in Canada, each province; and in Australia each State has its own variation on the statute of frauds, which may differ significantly from the traditional list.
Homework
Listening 7.1 ex. 11, 12
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11 commenti:
In relazione alla unit 7 , REAL PROPERTY LAW , abbiamo tratto dal ” dizionario giuridico LAW DICTIONARY "di Francesco de Franchis , la differenza tra real property e personal property.
Property: Termine che nell'uso corrente ha una tale varietà di accezioni per cui ap-
pare impossibile proporne Una univoca traduzione; il suo preciso significato va ac-
certato caso per caso nel con testo in cui esso è impiegato. Tra i vari significati che
può assumere, esso può indicare sia il diritto di proprietà, sia il bene sul quale es-
so si esercita e, altresì, a seconda dei casi:
a) l'attivo del patrimonio di una persona
nel suo insieme - ma si usano di preferenza i termini assets e estate _
sia i beni particolari di cui esso si compone, sia i diritti che una persona ha su di essi, sia, infine, i beni stessi;
b) la proprietà in senso stretto; ma in tal caso si parla più spesso di ownership ;
c) i beni o diritti suscettibili di valutazione patrimoniale; in questo senso, si parla di pro-
perty in tema di diritti di brevetto e di diritti derivanti da un contratto come parte della property del credìtore;:
d) un beneficial right
e) un bene o diritto suscettibile di proprietà o possesso, che è il senso corrente dell' espressione.
... segue...
Va specificato che , inteso in senso tecnico-giuridico , property costituisce un concetto intraducibile che si ricollega alla originale classificazione dei beni e diritti operata dalla law of property , come tale, privo di equivalenza negli ordinamenti di civil law .Quanto
alla real property - categoria anch'essa
priva di equivalenza nella civil law, essa include la law of settlements, compreso i marriage
settlements (e quindi una parte notevole
della materia relativa al regime, matrimoniale), e il diritto delle successioni, Inol-
tre, vengono trattate nel quadro della real property» la bankruptcy e la compravendita di immobili. Per contro, la law of
real property non tratta le azioni a difesa
dei beni o del possesso, né il regime del
possesso, che rientrano nella law of torts.
A tal proposito, si osserva che non esistono azioni reali a difesa di Immobili,
come l'azione di rivendicazione o l'azione
negatoria; i diritti sugli immobili (proprie-
tary rights) sono difesi da azioni di carattere delittuale regolate dalla law of torts
come actions for trespass, nuisance, ect
Di conseguenza la law of torts abbraccia molti degli istituti , che nella civil law sarebbero trattati nell'ambito dei diritti reali.
...segue...
Infine, quanto al
trust , che gioca un ruolo importantissimo nella law of property, esso è trattato
più spesso autonomamente,
Il Law of Property Act 1925 costituisce,
assieme al Land Charges Act, al Land Registration Act, etc., un tentativo di codifìcazione della law of property, real e per-
sonal.
...segue...
2. Una differenza fondamentale tra common law e civil law, la quale ultima ripete l'analisi romanistica del concetto di pro-
prietà, sta in questo: che la prima, in un'ottica più consona alle caratteristiche della società industriale, non limita l'og-
getto della proprietà ai beni mobili o immobili, ma lo estende altresi ai diritti, come quelli derivanti da diritti di credito,
mortgages, patents, còpy rights, shares, etc.
... segue...
REAL PROPERTY E PERSONAL PROPERTY
I. Questa è la distinzione fondamentale
della common law» relativamente ai beni e diritti; in tal senso, si parla anche di realty e personalty. Essa non coincide con
quella tra beni immobili e mobili e, tantomeno, con quella tra diritti reali e diritti
di obbligazione fatta dalla civil law, classificazioni, queste, ignote alla Common law.
La distinzione tra real e personal property trova la sua origine in regole procedurali secondo le quali il possesso degli immobili
(ma non dei mobili) veniva reclamato mediante una real action, mentre il recupero
degli altri beni aveva luogo mediante una personal action, Così, real property era quel-
la rispetto alla quale fosse ammessa una real action.
... segue...
D'altro canto, actiones personales o in personam erano quelle disponibili a difesa della personal property: esse
davano luogo solo al risarcimento del danno. La distinzione tra real e personal property aveva grande importanza nell'ordinamento inglese ai fini della successione;
infatti, mentre la prima alla morte del de cuius si trasferiva automaticamente all'erede primogenito, la seconda (personal property) si devolveva al personal representative . D'altro canto, poiché ora esiste lo stesso principio di devoluzione rispetto
all'una o all'altra si è osservato che non vi sarebbe più ragione di distinguere tra real property e personal property ; ma , per quanto molti giuristi inglesi tendano a diminuire la rilevanza attuale, la distinzione sembra avere, invece, ancora oggi una
sua fondamentale giustificazione.
... segue...
Concludendo, la distinzione tra real property e
personal property non coincide con quella tra beni mobili e immobili fatta dalla civil law, anche se qualche autore, suggerisce che tra le due categorie vi siano maggiori
affinità di quanto si ritenga a prima vista .
Una rilevante eccezione a quanto sopra esposto si ha in materia di diritto internazionale privato inglese che allo scopo
di pervenire ad una base comune Sulla quale decidere questioni che comportino un elemento di collegamento con un ordinamento straniero - distingue i beni in movables e immovables, cioè mobili e immobili, adottando la distinzione propria
della civil law.
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LA PERSONAL PROPERTY IN PARTICOLARE:
In questa ca tegoria rientrano non solo i beni mobili e i diritti mobiliari, ma anche il lease , diritto di natnra reale, definito, quest'ultimo, chattel real.
La personal property viene distinta in chattels real e chattels personal. L'unica
forma di chattels real è il lease; i chattels personal sono suddivisi a loro volta in:
a) choses in action;
b) choses in possession,
è questa un'importante distinzione.
Choses in action sono quei diritti e beni immaterialì come crediti, azioni, titoli di
credito, marchi di fabbrica (trade marks), le ragioni di commercio trade names), i
diritti di autore (copyrights), i brevetti di invenzione ,(patents), In principio, le regole
applicabili alla proprietà (ownership) e alla
trasmissione dei chattels corporeal si applicano egualmente alle choses in action.
3· Choses in possession sono i beni mobili, detti anche corporeal (material) chattels, per
distinguerli dalle choses in action.
In relazione a questa distinzione, si dice talvolta
che la personal pyoperty è in possession o in action per indicare che nel primo caso
si è in possesso di essa, mentre nel secondo il relativo titolare ha un diritto di
credito.
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ALCUNI ASPETTI DEL REGIME DEI BENI E DIRiTTI NELLA COMMON LAW.
Ai fini di una migliore comprensione della
law of property, appare utile ricordare taluni aspetti fondamentali dell'ordinamento
inglese.
Il regime della law of property non può essere inteso se non si tiene conto della struttura dualistica di detto ordinamento
(e di quelli che ad esso si richiamano), in cui, cioè, concorrono due ordini di regole
che si rifanno a fonti diverse, ossia, rispettivamente, alla common law e all'equity.
è appunto questo dato - ignoto alla civl law - che spiega come il regime dei beni e diritti sia, in effetti, il risultato del concorso di questo duplice ordine di regole e perché possano coesistere diverse forme di proprietà sullo stesso bene riconosciute
dall'uno e dall'altro. È appunto con queste premesse che si parla, a seconda dei casi, di legal o equitable property: il trust fornisce l'esempio più eclatante di questa dicotomia (OWNERSHIP). Le forme più importanti di equitable property sono:
a) il diritto del beneficiario di un trust;
b) il diritto del mortgagor (debitore) sull'immobile;
c) il diritto dell'acquirente
di un immobile a lui non ancora trasferito;
d) gli immobili che fanno parte di un trust for sale destinati a essere convertiti in danaro; viceversa, i mobili da convertire in immobili sono considerati in
equity come real property.
...segue...
Il sistema fondiario inglese è di origine feudale e non già allodiale, circostanza,
questa, che si riflette non solo sui suoi aspetti teorici e terminologici, ma su tut-
to il regime dei beni e sulla nozione di
property (ALLODIUM; DOMINIUM; ESTATE; OWNERSHIP).
Così - in materia di immo-
bili - la common law ignora la nozione di dominium e il concetto stesso di proprietà qual'è inteso nei sistemi di origine romanistica con la netta distinzione
tra proprietà e possesso, che ne è una conseguenza. "La common law", invece, parte dal presupposto teorico, privo, peraltro,
di contenuto economico, di origine' feudale, che il proprietario assoluto di tutta la
terra sia il sovrano; che chiunque altro sia in rapporto con l'immobile è un concessionario; che il rapporto che lega un
concessionario è un tenure che oggetto del diritto di ciascun tenant è un
estate, entità astratta che conferisce un diritto (limitato nel tempo) che concorre con ed è limitato da quello degli
altri tenants. (LAND)
In tema di mobili, nella common law vige il principio nemo dat quod non habet , e non già quello della civil law per
cui il possesso in buona fede vale titolo.
Solo in qualche caso, nella compravendita, al titolare della cosa è preclusa la possibilità di invocare il difetto di titolarità
dell'alienante. (POSSESSION; SALE)
... segue...
CONCLUSIONE:
Le differenze maggiori tra Common law e civil law si riscontrano in materia di law 0f property e, in particolare, nell'ambito della real property; d'altro canto, le
categorie e i termini feudali non devono indurre in inganno il civil lawyer, giacché
sembra ormai fuori dubbio che l'analisi del concetto di property effettuato dalla
common law, specie con l'estensione ai diritti di varia specie, e in tema di trust si
presenta più articolata e più adeguata ai bisogni attuali di quella degli ordinamenti
di civil law, fondata sulle concezioni romanistiche
Sotto un altro profilo, appare pure di particolare importanza l'analisi effettuata
per la prima volta negli S.U. di quel fenomeno, caratteristico dei paesi di capitalismo avanzato, consistente nel distacco
tra ownership e mamagement, ossia tra proprietà e controllo del capitale nelle socie-
tà per azioni. (OWNERSHIP)
sperando di aver fatto cosa gradita, auguriamo a tutti buon lavoro.
Alba e Annunziata
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